物业专业设备管理如何节能减排

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，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

1 、供配电设备运行管理节能措施：

（1）合理优化高压线路设计 ，减少输配电线路损耗；

（2）提高变压器利用率，减少空载损耗；

（3）加强设备管理
，及时调整设备运行参数；

（4）利用低谷电价差，降低能耗费用；

（5）提高供电功率因数 ，保障能源利用效率 。

2
、用电设备管理节能措施

（1）交流接触器节能运行——交流接触器无声运行技术；

（2）变频器的优化运行——正确设置能够使变频器的运行更加合理
，节能效率更高；

（3）选用高效光源，使用高效节能型照明附件；

（4）根据物业服务协议的约定和用户实际需求以及季节变化 ，合理调整照明灯开关时间；

（5）正确选用不同区域的照明照度
，合理控制照明电压；

（6）控制照明电路中的高次谐波，合理设置开关的设置范围
。

3、电梯管理节能措施

（1）加强电梯设备维修保养 ，提高运行效率；

（2）合理设置电梯使用台数
，减少空耗；

（3）实行多台电梯群控，实现合理运行；

4 、空调系统管理节能措施

（1）根据天气变化和用户需求 ，制定科学合理的空调运行方案；

（2）合理设置空调房间空气状态参数
，避免空气过冷、过热；

（3）充分利用新风，在满足空调需求的情况下 ，不供冷
、热源，只开风机送风；

（4）及时利用空调系统的热能回收装置
，扩大热能回收率；

（5）合理调整空调新、回风比例，降低冷 、热源消耗；

（6）加强设备维修保养 ，提高设备运行效率；

（7）及时对空调水管道系统清洗
、除垢
，降低热阻系数，提高传热效率；加强系统、管道维修 ，减少跑 、冒
、滴、漏；做好系统设备 、管道保温
，减少系统热损失；

（8）及时清洗
、清扫空调风过滤网、风管等，降低送风阻力；

（9）及时调整冷 、热源主机的运行参数 ，在满足用户需求的情况下
，适当提高制冷机的蒸发温度，提高制冷效率；适当扩大空调水系统温差 ，降低水循环设备耗能；

（10）充分利用空调系统智能化设备
，实现科学的自动化调节；

（11）合理设置空调供冷水温度，尽量避免系统产生冷凝水；有条件的地方可以进行冷凝水回收利用；

（12）定期对空调设备
、系统的运行效率进行测定 ，综合评价系统、设备效率，以便及时进行改进。

5 、给排水系统管理节能措施

（1）根据用户需求
，合理安排供水运行设备数量；

（2）合理设置变频供水、气压稳压供水系统压力，避免超高压运行 ，降低能耗；

（3）加强设备系统维修保养
，提高设备运行效率，减少系统跑
、冒、滴 、漏；

（4）提高跑水
、爆管漏水事故的应急处理能力 ，尽量减少损失；

（5）热水供应要合理设置供水温度
，做好管道保温，降低热能消耗；

（6）充分利用建筑中水设备 ，提高中水利用率 。

6、物业减排管理措施

（1）充分利用减振降噪设施
，减少噪音污染；

（2）严格有害物质排放，减少环境污染；

（3）合理使用废物再利用 ，降低费用。

（摘自《物业管理实务》；中国物业管理协会2014年编写）

一 、物业自用能耗的节能降耗方法

（一）物业办公水电能耗

1
、办公室照明灯具使用

在开关处张贴“人走关灯
”的标识
，下班后关闭照明灯具
。

连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。

阴天、雨天 、雪天等室内采光效果不好的天气下 ，才需要开启室内照明灯具 。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具
。

2
、办公设备使用

在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。

外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时
，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座 。

3 、空调使用

夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时 ，办公室内可以开启空调
。使用空调时
，应关好门窗。

空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时） 。

空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上
。

4
、冬季在有正常供暖的情况下 ，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后
，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备 。

5、卫生间用水 、用电

办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭 ”的标识
。

卫生间采用节能灯具与节水设备 ，如节能灯、节水水箱与水龙头。

（二）物业住宿员工水电能耗

1
、严肃住宿纪律
，到点熄灯 。

宿舍熄灯表

月份 夜间 北方执行时间 南方执行时间

4月~10月 开灯时间 20:00 20:00

熄灯时间 22:00 22:00

11月~次年3月 开灯时间 17:30 18:00

熄灯时间 21:00 21:30

备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。

2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识 ，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；电视机 、电风扇等电器无人使用时
，应及时关闭
。

3
、采用节能灯照明。

4、采用节水设备，如节水水箱 、水龙头 。

5
、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量 ，设定合理的用水 、用电量，超量部分由住宿人员分摊
。具体用量由服务中心经理确定
，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量 ，并对超量部分分摊到个人
，收取费用。

（三）餐厅水电能耗

1
、在开关及水龙头处张贴“人走关闭
”的标识 。除电冰箱（柜）需24小时运行外，照明、水龙头 、电饭锅等电器在不用时 ，应及时关闭和切断电源
。

2
、餐厅厨师制定用餐时间表
，经服务中心经理审核确定后执行。除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐 ，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜
，蜂巢物业网首发 。

3 、晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁
、餐厅卫生后 ，依次检查闸阀、电源开关
，最后关闭灯具，锁闭餐厅
。

二 、小区公共区域照明设施运行的节能降耗方法

（一）小区室内公共照明设施运行能耗

1
、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。

2、地下室照明在保证正常照明的情况下 ，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡 。

3 、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况
。

（二）小区日常室外公共照明设施运行能耗

1
、服务中心维修主管依据项目所处阶段
，根据下列时间表，制定小区室外公共照明每月开启关闭时间表 ，报服务中心经理审核后
，由维修主管指定专人具体执行。具体执行如下：

（1）项目正常运行阶段

小区室外照明运行时间表

照明使用时间 照明设备 北方执行时间 南方执行时间 备注

4月~10月 路灯 开灯时间 18:00~19:30 18:30~20:00 每日运行时间不超过12小时（含12小时）

熄灯时间 次日04:30~05:30 次日04:00~05:00

柱灯 开灯时间 18:00~19:30 19:00~20:00

熄灯时间 次日04:00~05:00 次日04:00~04:30

草坪灯 开灯时间 18:00~19:30 18:30~20:00 草坪灯原则上平时不允许开启，只有在重大节日和活动时使用

熄灯时间 21:00~21:30 21:30~22:00

11月~次年3月 路灯 开灯时间 17:00~18:30 17:30~18:30 每日运行时间不超过12小时（含12小时）

熄灯时间 21:30~22:00 22:00~22:30

柱灯 开灯时间 17:30~18:30 18:00~18:30

熄灯时间 21:30~22:00 22:00~22:30

草坪灯 开灯时间 18:00~19:00 18:30~19:30 草坪灯原则上平时不允许开启 ，只有在重大节日和活动时使用

熄灯时间 21:00~21:30 21:30~22:00

备注：如遇到雨、雪 、雾等天气影响室外能见度
，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间 。

（2）项目滚动开发阶段

滚动开发的项目，项目室外日常照明使用应以项目正常运行阶段的运行表为基础 ，根据项目销售的实际需要
，由服务中心经理制定月运行时间表，维修主管依据月运行时间表组织人员给予实施 ，转载自蜂巢物业论坛。

2
、小区内其他常用照明设施
，服务中心经理也要指定专人制定严格运行时间表，由维修主管组织专人执行
。

三、小区共用配套设施能耗的节能降耗方法

（一）电梯运行能耗

1 、电梯运行能耗未单独由业主支付

电梯设备间养护
、巡查时 ，工作完毕后关闭照明灯具。

如单元有两部电梯，可采取下列措施控制用电能耗：5月-10月份每日23：00后应关闭一台电梯及其配套设备
，待次日06：30前开启关闭的电梯及其配套设备；11月-次年4月份每日22：00后关闭一台电梯及其配套设备，待次日07：00前开启关闭的电梯及其配套设备 。

夏季室外温度达到30℃（含30℃）时 ，才可以使用空调
。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。

备注：空调具体运行时间依据项目当地的实际情况
，由服务中心经理具体安排，维修主管负责执行 。

2、电梯运行能耗单独由业主支付

应以电梯运行能耗未由业主支付的降耗工作要求为基础 ，对电梯能耗进行控制
。

（二）地下车库照明设施运行能耗

1 、根据实际情况
，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。

2、部分设置采光井的区域 ，如果采光效果较好且视线清楚
，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具 。

3
、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施
。

4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施 ，其他情况下应关闭照明设施。

5 、连续照明时间达4小时以上时
，应使用节能灯具 。

（三）供水（消防）泵房
、供暖泵房运行能耗

在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯
。禁止泵房内照明设备24小时运行。

四、环境节能降耗的方法

（一）水系景观 、景观照明运行能耗

水系景观（含喷泉
、人造瀑布等）、景观照明（各类地灯 、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表 ，按照时间表运行，并指定专人执行 。禁止24小时运行。具体执行如下：

1
、水系景观、景观照明

（1）项目正常运行阶段

水系景观 、景观照明除重要节日
、活动及检修维护等情况下
，日常时间不得开启运行
。

重要节日（如元旦、春节 、五一、国庆等）开启原则上按下列时间执行：

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