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有住宅房再买商铺 ，是算二套房的 ，需要交房产税 。
七类情况可认定二套房：
1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 解析：新政规定 ，家庭成员包括借款人 、配偶及未成年子女 ，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴 ，所以以未成年子女名义购房时 ，会按照二套房政策执行，即需首付50% 、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策 。
2、未成年时名下有房产 ，成年后再贷款购房 解析：根据银行现行政策认贷又认房 ，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房 ，将按照二套房的政策执行 。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据 ，成年后申请贷款购房时，不算第二套。
3 、个人名下有全款购买的住房 ，再贷款购房 解析：根据银行现行政策 ，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产 ，在不卖掉且申请贷款的情况下 ，将认定为二套房，按照首付50% 、利率上调1.1倍的贷款政策执行 。而过去的政策是认贷不认房 ，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房 。
4、曾贷款购房 ，结清出售后再贷款购房 解析：目前银行对二套房认定是认房又认贷，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房 ，但因为之前有贷款记录 ，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。
5 、首次购房用商贷 ，再用公积金贷款购房 解析：目前公积金贷款政策比较严格 ，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售 ，即便从未使用过公积金贷款 ，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房 ，首付比例为50% 。
6 、婚前一方贷款购房 ，婚后另一方贷款购房 解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录 ，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外 ，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房 。
7、婚后双方共同贷款购房 ，离异后一方再申请贷款购房 解析：目前银行对二套房的认定是认房又认贷 ，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方 ，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房 ，因此假离婚并不能规避二套房新政。
商铺没有限制购买，不存在第一套第二套的问题 ，你可以购买多套商铺。而住宅市场目前国家有限购政策 ，所以存在所谓第一套第二套的问题 。
二套房界定标准：
1 、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产 ，再贷款买房——算二套 。
2 、贷款买过一套房 ，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产 ，但在银行征集系统里能查到贷款记录 ，再贷款买房——算二套；
3、全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。
4、全款买过一套房 ，后来卖掉了 ，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套
5 、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的 ，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的 ，再买房——算二套 。
6 、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清 ，另一套未还清 ，此时再贷款认定为三套房 。
7、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售 ，同时能够提供两套住房出售的证明 ，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
8 、个人名下有一套房商业贷款已还清 ，另一套是公积金贷款也已经还清 ，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房 。
9 、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款 ，另一方婚前购房用的是公积金贷款 ，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为 ，但因央行征信系统中都存有记录 ，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房 。
10、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录 ，另一方婚前有贷款记录但名下无房产 ，婚后买房申请贷款视为三套房。
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